Wielu właścicieli działek na terenie całego kraju walczy z niepożądanymi słupa energetycznymi. Właściciele zmagają się nie tylko z liniami przesyłowymi naziemnymi, ale też podziemnymi. Niestety wiele z nich nie posiada nadal uregulowanego stanu prawnego, dlatego tak ważne jest ustanowienie służebności przesyłu.
Służebność określa się mianem ograniczonym prawem rzeczowym powiązanym z przedmiotową nieruchomością, dlatego musi być zawierana w formie aktu notarialnego. I tutaj pojawia się szansa dla wszystkich właścicieli na wywalczenie wysokiego odszkodowania. Jeśli właściciel linii przesyłowej nie zawarł takiego dokumenty przed notariuszem oznacza to, że działka jest wykorzystywana za darmo. Właściciel ma prawo domagać się odszkodowania nawet 10 lat wstecz!
System energetyczny w naszym kraju w większości przypadków budował swoją infrastrukturę bez zgody właścicieli, tym samym nie szanując ich praw. Obecnie jednak właściciele mogą dochodzić z tego tytułu szeregu roszczeń m. in. ustanowienia stosownej służebności, a także usunięcia linii z ich działki. Gdy linie przesyłowe zaniżają wartość nieruchomości mogą wnioskować o wykup działki wraz z zabudową.
Odszkodowania za słupy energetyczne dotyczą wyłącznie właścicieli nieruchomości, których działka została bezprawnie wykorzystana w procesie instalacji słupów energetycznych. Oznacza to, że jeżeli słupy energetyczne zostały postawione na terenie bez stosownych umów, jakie uprawniałyby zakład energetyczny do korzystania z wyznaczonego fragmentu posesji, właściciel ma prawo domagać się odszkodowania za słupy energetyczne. Chociaż takie przypadki zdarzają się stosunkowo rzadko, nasze doświadczenie pokazuje nam, że wciąż występują. Oto konkretne przesłanki, które determinują domniemanie odszkodowania za słupy energetyczne:
słupy energetyczne stanowią własność przedsiębiorstwa;
działka na której znajduje się infrastruktura (bądź przebiega nad gruntem/pod powierzchnią) jest własnością właściciela nieruchomości;
przedsiębiorstwo korzysta w sposób bezumowny z nieruchomości, jaka nie należy do niego;
roszczenie odszkodowania za słupy energetyczne nie uległo przedawnieniu.
Jeżeli sytuacja spełnia powyższe kryteria, właściciel nieruchomości, który doświadczył bezprawnego wykorzystania swojej działki może starać się o otrzymanie stosownego odszkodowania za słupy energetyczne.
Właściciele nieruchomości bardzo często zastanawiają się, jakie realne kwoty obejmują odszkodowania za słupy energetyczne. W praktyce wysokość świadczenia jest bardzo zróżnicowana i może wynosić od około 3 000 – 10 000 zł w prostych sprawach dotyczących pojedynczego słupa na działce rolnej, aż do 30 000 – 80 000 zł lub więcej w przypadku działek budowlanych, inwestycyjnych lub większych pasów technologicznych. W sprawach o dużej skali (np. linie wysokiego napięcia przebiegające przez działkę inwestycyjną) odszkodowania za słupy mogą przekraczać nawet 100 000 zł – szczególnie gdy obejmują także spadek wartości nieruchomości.
Na ostateczną wartość wpływa m.in.:
liczba urządzeń przesyłowych,
długość i szerokość pasa eksploatacyjnego,
lokalizacja nieruchomości (miasto / wieś),
przeznaczenie działki w MPZP,
ograniczenia zabudowy.
Warto pamiętać, że odszkodowania za słupy nie ograniczają się wyłącznie do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Mogą obejmować również rekompensatę za utracone korzyści oraz spadek wartości nieruchomości, co znacząco podnosi końcową kwotę.
W praktyce właściciel nieruchomości może wybrać między jednorazowym odszkodowaniem za słupy energetyczne a wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu. Pierwsza opcja obejmuje rekompensatę za okres bezumownego korzystania z gruntu (zwykle do 6 lat wstecz). Druga natomiast dotyczy przyszłości i polega na uregulowaniu prawa przedsiębiorstwa do korzystania z nieruchomości za wynagrodzeniem. Ile wynosi wynagrodzenie za służebność?
na działkach rolnych często jest to kilka – kilkanaście tysięcy zł,
na działkach budowlanych lub inwestycyjnych zwykle 10 000 – 50 000 zł,
w sprawach o wysokiej wartości gruntu nawet więcej.
Najczęściej najbardziej opłacalnym rozwiązaniem jest połączenie obu roszczeń – uzyskanie odszkodowania za słupy za okres wsteczny oraz negocjacja wynagrodzenia za dalsze korzystanie z nieruchomości.
Aby domniemywać odszkodowania za słupy energetyczne postawione na działce, dobrze jest dokonać kompleksowej weryfikacji czy rzeczywiście stoją tam one bez podstawy prawnej. W tym celu konieczne jest zwrócenie się do przedsiębiorstwa z prośbą o udostępnienie dokumentu uprawniającego do zajęcia danej nieruchomości – może okazać się nim decyzja administracyjna, wydawana w poprzednim ustroju. To jednak nie wszystko; oprócz wystosowania prośby o wspomniany przez nas dokument, konieczne jest zwrócenie uwagi na fakt, czy dana decyzja była jedynie podana do wiadomości poprzedniemu właścicielowi działki, czy też wyraził on zgodę na przebieg linii energetycznej, która wymagana jest od 1985 roku. Należy także przyjrzeć się bliżej treści księgi wieczystej; może się bowiem okazać, że na nieruchomość ustanowiona jest służebność przesyłu, co widoczne będzie w dziale II wcześniej wspomnianej księgi. W przypadku dowiedzenia za sprawą powyższych czynności faktu, iż przedsiębiorstwo działa bezprawnie, sprawę można spróbować załatwić polubownie – wysyłając do przedsiębiorstwa stosowne pismo dotyczące odszkodowania za słupy energetyczne, razem z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej.
Aby skutecznie dochodzić odszkodowania za słupy energetyczne, warto przygotować formalne wezwanie do zapłaty lub wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Dobrze skonstruowany dokument zwiększa szanse na polubowne zakończenie sprawy i często przyspiesza negocjacje. Dokument powinien zawierać:
dane właściciela nieruchomości,
oznaczenie działki i numer księgi wieczystej,
opis infrastruktury energetycznej,
podstawę prawną roszczenia,
wskazanie kwoty odszkodowania za słupy,
termin odpowiedzi przedsiębiorstwa.
W wielu przypadkach odszkodowania za słupy energetyczne można uzyskać na drodze negocjacji, bez konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego. Proces zwykle obejmuje:
analizę stanu prawnego,
sporządzenie operatu szacunkowego,
wezwanie do zapłaty,
rozmowy ugodowe,
podpisanie umowy lub skierowanie sprawy do sądu.
operat rzeczoznawcy: ok. 800 – 2500 zł,
obsługa prawna: często model prowizyjny (np. 10–30% wygranej kwoty),
postępowanie sądowe: dodatkowe koszty opłat i biegłych.
Profesjonalne wsparcie prawne pozwala uniknąć zaniżonych propozycji i zwiększa szanse na uzyskanie pełnych odszkodowań za słupy.
Zakup nieruchomości, na której znajdują się słupy lub linie przesyłowe, nie przekreśla możliwości dochodzenia roszczeń. W praktyce bardzo często to właśnie nowy właściciel inicjuje postępowanie o odszkodowania za słupy energetyczne, szczególnie gdy podczas zakupu okazuje się, że infrastruktura nie ma uregulowanego stanu prawnego. Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy przedsiębiorstwo energetyczne posiada tytuł prawny do korzystania z gruntu. Może nim być m.in.:
ustanowiona służebność przesyłu,
decyzja administracyjna,
umowa cywilnoprawna,
zasiedzenie służebności.
Jeżeli żadna z powyższych podstaw nie występuje, aktualny właściciel może dochodzić odszkodowania za słupy za okres nieprzedawniony (zazwyczaj do 6 lat wstecz), nawet jeśli urządzenia znajdowały się na działce przed jej zakupem. W praktyce oznacza to, że kupując działkę z nieuregulowaną infrastrukturą, można:
uzyskać odszkodowania za słupy za okres wsteczny,
domagać się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
negocjować dodatkową rekompensatę lub zmianę przebiegu infrastruktury.
Warto również pamiętać, że obecność słupów energetycznych może stanowić argument negocjacyjny przy zakupie nieruchomości – obniżając cenę transakcyjną, a następnie umożliwiając odzyskanie części wartości w formie odszkodowania.
Ile można uzyskać po zakupie działki? Kwoty są zbliżone do standardowych roszczeń i wynoszą najczęściej:
→ ok. 3 000 – 15 000 zł przy pojedynczym słupie na działce rolnej,
→ ok. 10 000 – 40 000 zł przy działkach budowlanych,
→ nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych przy liniach wysokiego napięcia lub dużym pasie eksploatacyjnym.
To sprawia, że dochodzenie odszkodowań za słupy energetyczne po zakupie działki bywa realnym sposobem na odzyskanie części zainwestowanych środków.
Zgodnie z obowiązującymi zasadami, roszczenie dotyczące odszkodowania za słupy energetyczne przedawnia się w terminie 6 lat – można go przerwać za sprawą złożenia do sądu stosownego wniosku. Jednocześnie warto mieć świadomość, że rozpatrywanie wniosków może trwać tygodniami, miesiącami, a czasem nawet latami, jednak w takim przypadku nie dochodzi do przedawnienia się sprawy.
Pozostając w temacie czasu, dobrze jest uwzględnić kwestię obowiązującego w Polsce prawa zasiedzenia. W przypadku jaki stanowią słupy energetyczne, tyczy się ono sytuacji, w której zakład odpowiedzialny za doprowadzanie linii energetycznej użytkuje ku temu działkę przez 30 lat. W takiej sytuacji, nawet jeżeli wcześniej nie zawiązano żadnych umów, po upływie powyższego terminu właściciel nie ma prawa wnioskować odszkodowania za słupy energetyczne. Wyjątek stanowi zasiedzenie w dobrej wierze – w takim przypadku czas użytkowania, po którym nie da si domniemywać odszkodowania za słupy energetyczne wynosi 20 lat.
Wysokość odszkodowania za słupy energetyczne uzależniona jest o szeregu czynników, na które składają się między innymi kwestie takie jak:
cena gruntu za metr kwadratowy;
wielkość pasu wyłączonego z użytkowania oraz gospodarowania za sprawą słupów energetycznych;
specyfika działki (rolna czy budowlana);
sposób zakłócania przez słupy energetyczne estetyki i utrudnianie przezeń korzystania z działki;
rodzaj oraz klasa gruntu;
potencjalny spadek wartości działki, związany z obecnością na niej urządzeń przemysłowych (tu: słupów energetycznych).
To właśnie na podstawie tych kryteriów biegły wycenia miesięczną stawkę czynszu dzierżawy, jaką właściciel otrzymałby dzierżawiąc dany grunt. Jednocześnie stawka mnożona jest przez okres stania słupów energetycznych, jednak nie większy niż sześć lat.
Czas dochodzenia roszczeń zależy od wielu czynników – w tym od stopnia skomplikowania sprawy, kompletności dokumentacji oraz gotowości przedsiębiorstwa do zawarcia ugody. Orientacyjnie:
negocjacje ugodowe – 3–9 miesięcy,
postępowanie sądowe I instancji – 12–24 miesiące,
sprawy skomplikowane (opinie biegłych, apelacje) – nawet 2–4 lata.
Dodatkowo należy uwzględnić czas sporządzenia operatu szacunkowego (zwykle 1–2 miesiące) oraz ewentualne postępowanie dowodowe. Warto jednak podkreślić, że samo złożenie wniosku lub pozwu przerywa bieg przedawnienia, dzięki czemu właściciel zachowuje prawo do dochodzenia odszkodowania za słupy energetyczne niezależnie od długości postępowania.
Do najczęstszych błędów ograniczających wysokość odszkodowania za słupy energetyczne należą:
brak weryfikacji księgi wieczystej i dokumentów historycznych,
podpisanie niekorzystnej ugody bez analizy prawnej,
zbyt niska wycena roszczenia,
pominięcie roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu,
zwlekanie z podjęciem działań i ryzyko zasiedzenia.
W praktyce największym problemem jest szybkie przyjęcie pierwszej propozycji przedsiębiorstwa – często niższej nawet o 30–70% od realnych odszkodowań za słupy. Warto pamiętać, że przedsiębiorstwa energetyczne działają w oparciu o własne wyceny, które nie zawsze odzwierciedlają rzeczywiste straty właściciela nieruchomości.
Znalazłeś się w podobnej sytuacji? Firma energetyczna nie uregulowała kwestii z liniami przesyłowymi znajdującymi się na Twojej działce? Zgłoś się do AIF Kancelaria i ustal wysokość odszkodowania za słupy energetyczne jaką możesz uzyskać. Nasza kancelaria jest wyspecjalizowania w dochodzeniu tego typu roszczeń i świadczy pełną reprezentację na całym przebiegu postępowania. Załatwimy w Twoim imieniu wszystkie formalności! Nie pobieramy żadnych opłat wstępnych. Nasze honorarium stanowi jedynie prowizja ustalana przed przyjęciem sprawy! Skontaktuj się z naszymi prawnikami i uzyskaj darmową propozycję rozwiązania sprawy! Prawo jest po Twojej stronie, dlatego warto zawalczyć o odszkodowanie za bezprawne korzystanie z działki należącej do Ciebie.
Odszkodowania za słupy energetyczne, a co za tym idzie bezprawne wykorzystywanie gruntu, obejmuje maksymalnie okres 6 lat – w przypadku gdy jest on krótszy, należy uzupełnić dokumenty o stosowną datę.
Wnioski o odszkodowania za słupy energetyczne powinny zawierać w sobie szczegółowe informacje na temat danych nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu (numer księgi wieczystej oraz numer ewidencyjny), dane na temat przedsiębiorstwa jakie bezprawnie korzysta z nieruchomości, opis urządzeń (rodzaj, parametry, umiejscowienie, obszar zajmowany wraz z pasem ochronnym oraz pasem dostępu), a także opis negocjacji przedsądowych i wskazanie przyczyn ich niepowodzenia. Ważną informacją, jaką należy zamieścić w dokumencie jest także wysokość oczekiwanego odszkodowania, stanowiącego wynagrodzenie za służebność przesyłu. Całość powinno uzupełniać uzasadnienie wniosku.
Okazuje się, że nie. Oprócz odszkodowania za słupy energetyczne, właściciele mogą ubiegać się także o przebudowę infrastruktury, a nawet je całkowite usunięcie – mowa tu zwłaszcza o instalacjach umiejscowionych ponad gruntem. Dystrybutor powinien zainstalować wszystkie linie oaz kable pod ziemią. Co z kosztami za taką przebudowę? Oczywiście ponosi je przedsiębiorca przemysłowy.
